BRCO11: Saída do GPA gera ruído, mas abre oportunidades

O fundo imobiliário Bresco Logística (BRCO11) informou que recebeu uma notificação do GPA comunicando a rescisão antecipada do contrato de locação do imóvel GPA CD04 São Paulo. O imóvel tem área bruta locável (ABL) de 35.510,40 metros quadrados, o que representa 100% do ativo e cerca de 6% da ABL consolidada do fundo.

De acordo com a gestão, a locação representa aproximadamente R$ 0,08 por cota. O contrato prevê um aviso prévio de nove meses para a desocupação antecipada. Também está prevista uma indenização equivalente a 4,5 vezes o valor do aluguel vigente, proporcional ao prazo restante do contrato. Ambos os valores serão corrigidos pela variação positiva acumulada do IPCA desde o último reajuste até a data do pagamento.

A desocupação é, a princípio, um evento negativo para o fundo, pois aumenta a vacância e reduz a receita recorrente de um ativo AAA localizado em São Paulo. No entanto, o episódio também abre uma possibilidade de realocação do imóvel por valores potencialmente mais altos do que os praticados atualmente.

Mercado aquecido pode favorecer nova locação

Segundo dados da Buildings, o aluguel pago pelo GPA no imóvel é de cerca de R$ 35 por metro quadrado. O galpão fica a aproximadamente 19 quilômetros do centro de São Paulo, na faixa entre 15 e 30 km da capital (conhecida como raio SP-30). Nessa região, o preço pedido médio é ligeiramente superior e a vacância é de apenas 5,3%.

Embora o contrato atual já esteja próximo dos valores de mercado da região, a localização estratégica, a oferta restrita, a demanda aquecida e a escassez de ativos last mile de alto padrão indicam a possibilidade de uma recomercialização por um valor maior. Além disso, há a chance de entrada de um locatário com melhor risco de crédito.

BRCO11 segue entre recomendações

O fundo já passou por uma desocupação importante do GPA no imóvel Bresco São Paulo, que foi vendido posteriormente com ganho de capital para os cotistas. O aviso prévio de nove meses e a indenização de 4,5 aluguéis reduzem parte do impacto de curto prazo. Esse prazo dá tempo para a gestão recomercializar o ativo ou avaliar uma possível venda.

O anúncio é classificado como negativo no curto prazo, mas com boas opções no médio prazo, considerando o contexto do mercado e a capacidade da gestão da Bresco. As cotas do BRCO11 permanecem entre as recomendações de compra da Empiricus.