Fundos imobiliários: novidades da semana em TRXF11, BRCO11 e BTLG11

Nesta semana, os cotistas de fundos imobiliários receberam uma série de atualizações sobre os principais FIIs do mercado brasileiro. Entre os destaques estão o TRX Real Estate (TRXF11), o Bresco Logística (BRCO11) e o BTG Pactual Logística (BTLG11).

O BRCO11 celebrou um aditivo contratual com a M. Dias Branco para ampliar a área locada no imóvel Bresco Canoas. A locatária passará a ocupar também os módulos 03 e 04, além de uma área administrativa. Com a expansão, a área total locada sobe para 24,2 mil m², e o contrato passa a representar 4,1% da ABL total do fundo. A vacância física do portfólio será reduzida para 5,9%.

O BTLG11 concluiu, em julho, a reavaliação anual de seu portfólio imobiliário. A avaliação apontou uma valorização de 5,72% dos ativos, que passaram de R$ 5,15 bilhões para R$ 5,44 bilhões. Com isso, o patrimônio líquido do fundo chegou a R$ 7,43 bilhões, o que equivale a R$ 107,04 por cota.

O BTG Pactual Real Estate (BTHF11) adquiriu uma participação de 76% no Shopping Pátio Cianê, em Sorocaba (SP), por R$ 220,4 milhões. A transação apresenta um cap rate estimado de 9,6%, com base no NOI projetado para 2026. O fundo também movimentou cerca de R$ 123 milhões no mercado secundário, com destaque para o encerramento da posição em TRXF11, que gerou um lucro líquido de R$ 38 milhões. Parte dos recursos foi direcionada para ativos indexados ao IPCA, incluindo cotas mezanino do Itaú Log CP a IPCA + 11,8% e o CRI JHSF a IPCA + 9,73%.

O Hedge Brasil Shoppings (HGBS11) firmou um compromisso para a aquisição de 75% do Shopping Jaraguá Araraquara, localizado em Araraquara (SP), por R$ 216,3 milhões. A operação tem cap rate estimado de 9,0% ao ano, considerando o resultado operacional projetado para os 12 meses seguintes à conclusão da transação.

O Kinea Oportunidades Real Estate (KORE11) registrou movimentações no Edifício Corporate Plaza. A vacância consolidada do portfólio subiu para 5,61%, ante 4,52% no mês anterior. A vacância financeira também avançou, passando de 4,08% para 4,74%.

O Guardian Real Estate (GARE11) concluiu a aquisição de um ativo logístico em Itapevi (SP) por R$ 119,8 milhões. Do total, R$ 101,7 milhões foram pagos à vista e cerca de R$ 18,1 milhões serão pagos em julho de 2028, corrigidos pelo IPCA. Segundo a gestão, a operação apresenta rentabilidade média ponderada de dois dígitos nos primeiros cinco anos.

O Pátria Malls (PMLL11) firmou intenção de compra de uma participação de 10% no Shopping Jardim Sul, em São Paulo (SP), por R$ 67,0 milhões. O pagamento será dividido entre parcelas em caixa e, potencialmente, compensação com créditos decorrentes da integralização de cotas do fundo pelo vendedor. Parte dos valores será diferida e corrigida pelo IPCA. A gestão estima um yield médio de 11,6% ao ano nos dois primeiros anos e de aproximadamente 9,1% ao ano na estabilidade.

O TRXF11 celebrou um memorando de entendimentos para a potencial aquisição de um portfólio de cinco imóveis por aproximadamente R$ 2,14 bilhões. O portfólio soma 251,2 mil m² de ABL e inclui quatro galpões logísticos e um edifício corporativo em São Paulo. A operação apresenta yield on cost estimado de 10,4% ao ano em 12 meses.

Além disso, o fundo celebrou outro memorando para a potencial aquisição de 70% do empreendimento logístico LOG Recife II, em Jaboatão dos Guararapes (PE), por R$ 210 milhões. A participação corresponde a aproximadamente 48 mil m² de ABL, integralmente locada a uma empresa de e-commerce. O contrato tem vencimento em fevereiro de 2030 e reajuste pelo IPCA. A operação apresenta cap rate de 8,19% ao ano e yield on cost estimado de 10,58% em 12 meses.

Por fim, o TRXF11 aprovou sua 13ª emissão de cotas, com oferta inicial de até R$ 5,0 bilhões, destinada exclusivamente a investidores profissionais. O preço de emissão foi fixado em R$ 94,25 por cota, ou R$ 94,39 considerando a taxa de distribuição de R$ 0,14 por cota. A oferta poderá ser ampliada em até 100% por meio de lote adicional, elevando o volume potencial para até aproximadamente R$ 10,0 bilhões. Os atuais cotistas terão direito de preferência, considerando a posição de 10 de agosto de 2026, com fator de proporção de aproximadamente 0,84975 nova cota para cada cota detida.