BRCO11: Saída do GPA traz ruído, mas abre oportunidades

O fundo imobiliário Bresco Logística (BRCO11) comunicou o recebimento de notificação da Companhia Brasileira de Distribuição (GPA) informando a decisão de rescindir antecipadamente o contrato de locação do imóvel GPA CD04 São Paulo, com ABL de 35.510,40 m². O valor equivale a 100% da área do ativo e a cerca de 6,0% da ABL consolidada do fundo.

Segundo a gestão, a locação representa aproximadamente R$ 0,08 por cota. O contrato prevê aviso prévio de nove meses para desocupação antecipada, além de indenização equivalente a 4,5 vezes o aluguel vigente, proporcional ao prazo remanescente do contrato. Ambos os valores serão corrigidos pela variação positiva acumulada do IPCA desde o último reajuste até o pagamento.

Embora a desocupação seja, a princípio, um evento negativo para a tese do fundo, ao pressionar a vacância e reduzir a receita recorrente de um ativo AAA em São Paulo, o episódio também abre uma janela relevante de realocação a valores potencialmente superiores aos praticados hoje.

Segundo dados da Buildings, o aluguel pago pelo GPA no imóvel está em torno de R$ 35/m². Localizado a aproximadamente 19 km do centro da capital paulista, o galpão está inserido no raio SP-30, faixa entre 15 e 30 km de São Paulo, que registra preço pedido médio ligeiramente superior e vacância de apenas 5,3%.

Embora o contrato vigente já esteja próximo dos valores praticados na região, a combinação entre localização estratégica, oferta restrita, demanda aquecida e escassez de ativos last mile de alto padrão sustenta a possibilidade de uma recomercialização em patamar superior, além da entrada de um locatário com melhor risco de crédito.

O FII já tem em seu histórico uma desocupação importante do GPA no imóvel Bresco São Paulo, que posteriormente foi alienado com ganho de capital representativo para os cotistas. Do ponto de vista tático, o aviso prévio de nove meses e a indenização de 4,5 aluguéis mitigam parte do impacto de curto prazo, dando tempo à gestão para recomercializar o ativo ou avaliar uma eventual venda.

De modo geral, o anúncio é classificado como negativo no curto prazo, mas com boas opcionalidades no médio prazo, diante do contexto de mercado e da capacidade da gestão da Bresco. As cotas do BRCO11 permanecem entre as recomendações de compra da Empiricus.