Fundos imobiliários: HGBS11 e BTHF11 ampliam exposição em shoppings

Fundos imobiliários: HGBS11 e BTHF11 ampliam exposição ao setor de shoppings; confira

Após o fechamento do pregão de ontem (05), os fundos imobiliários BTG Pactual Real Estate Hedge Fund (BTHF11) e Hedge Brasil Shopping (HGBS11) anunciaram novas aquisições no segmento de shopping centers.

O BTHF11 celebrou contrato para a compra de 76% do Shopping Pátio Cianê, localizado em Sorocaba (SP), por R$ 220,4 milhões, o que equivale a aproximadamente R$ 11,3 mil por metro quadrado. O empreendimento, inaugurado em 2013 e administrado pela Alqia, registrou vendas de R$ 314 milhões nos últimos 12 meses, com alta de 7,0% em relação ao ano anterior. A ocupação do shopping é de 86,4%.

O pagamento será parcelado: R$ 78,2 milhões na assinatura, sendo R$ 66,9 milhões por meio da assunção de dívida existente sobre o imóvel, com remuneração de IPCA + 7,65% ao ano e vencimento em janeiro de 2034. Os R$ 11,4 milhões restantes da primeira parcela serão pagos em moeda corrente. Outros R$ 44,1 milhões serão pagos em 12 meses e R$ 98,1 milhões em 24 meses, ambos corrigidos pelo IPCA. A operação foi feita a um cap rate de 9,6%, com base no NOI estimado para 2026.

Com a aquisição, o BTHF11 passa a ter direito à parcela da receita de locação correspondente à participação comprada, com impacto estimado de R$ 0,01 por cota. A gestão do fundo estima que a estrutura de pagamento pode proporcionar um dividend yield de 42,1% sobre o capital investido nos primeiros 24 meses. O anúncio foi avaliado como positivo, e as cotas do BTHF11 seguem entre as recomendações da Empiricus.

Na mesma data, o HGBS11 firmou um compromisso de compra e venda para adquirir os 75% restantes do Shopping Jaraguá Araraquara, em Araraquara (SP), por R$ 216,3 milhões, equivalente a R$ 13,7 mil por metro quadrado. O fundo já possuía 25% do empreendimento, comprados em dezembro de 2024 por R$ 63 milhões, a um cap rate de 9,1%.

Com a conclusão do negócio, o HGBS11 passará a deter 100% do shopping e assumirá o controle integral da operação. A aquisição será liquidada com a entrega de cotas da 12ª emissão do fundo. A transação apresenta cap rate estimado de 9,0%, com base no NOI projetado para os próximos 12 meses.

A Empiricus avalia a consolidação como positiva para a tese do HGBS11. O ponto de atenção é a forma de pagamento: como a liquidação tende a ser feita com cotas, uma eventual venda desses papéis pelos vendedores após a operação pode pressionar a cotação no mercado secundário. Mesmo assim, as cotas do HGBS11 permanecem entre as recomendações da Empiricus.