VISC11: fundo vende 9 shoppings e renova portfólio; vale comprar?

O fundo imobiliário Vinci Shopping Centers (VISC11) assinou um Memorando de Entendimentos para a potencial venda de suas participações em nove shopping centers. O valor indicativo da transação é de aproximadamente R$ 573 milhões, cerca de 10% acima do valor de laudo dos ativos, o que equivale a R$ 11,4 mil por metro quadrado.

A negociação envolve participações no Prudenshopping, Shopping Granja Vianna, Boulevard Shopping Rio, Center Shopping Rio, Natal Shopping, Shopping Crystal, Shopping Tacaruna, Via Sul Shopping e West Shopping. As fatias somam aproximadamente 11% do NOI consolidado do fundo. Após a venda, o VISC11 manterá 73% do Prudenshopping e 20% do Shopping Granja Vianna.

A aquisição será feita por um fundo imobiliário com duas classes de cotas: 80% seniores e 20% subordinadas. A oferta das cotas seniores pode chegar a R$ 464 milhões, com mínimo de R$ 100 milhões. O VISC11 vai subscrever todas as cotas subordinadas, mantendo exposição ao desempenho futuro dos ativos, mas com recebimento subordinado à classe sênior. A TIR nominal alvo das cotas subordinadas é de 17% ao ano.

O fundo comprador terá duração de cinco anos, prorrogável por mais um. Se ainda houver ativos ao final do prazo, o VISC11 deverá recomprá-los por valor suficiente para amortizar as cotas seniores. O pagamento será dividido em quatro etapas: 50% no fechamento, 20% em até seis meses, 20% em até 12 meses e 10% em até 60 meses, todos corrigidos pelo IPCA.

Se a captação superar o volume-base, a operação pode incluir participações no Ilha Plaza Shopping e no Madureira Shopping. A gestão estima uma geração de caixa líquido de R$ 346 milhões, com ganho de capital bruto de R$ 60 milhões e ganho líquido de R$ 35 milhões, ou R$ 1,21 por cota.

A transação apresenta um cap rate estimado de 7,5%, considerado adequado pela gestão. Além do preço 10% superior ao laudo, a administração aponta que o portfólio remanescente será mais produtivo, enquanto as cotas subordinadas preservam a exposição a uma eventual valorização futura.

Conversão no Midway Mall

O VISC11 também concluiu a conversão de sua exposição ao Midway Mall, em Natal (RN). O fundo transformou o CRI do qual era credor em participação adicional, elevando sua fatia de 0,95% para 12,43%. O desembolso total para a aquisição soma R$ 200 milhões, com R$ 99,8 milhões pagos em quatro parcelas anuais corrigidas pelo IPCA. A gestão estima um cap rate de 9,2% sobre o orçamento de 2026.

O Midway Mall é um dos principais shoppings de Natal, com cerca de 300 lojas. No primeiro semestre de 2026, o empreendimento registrou crescimento de 13% no NOI caixa em relação ao mesmo período do ano anterior.

A avaliação geral é que o anúncio é positivo para o VISC11. A operação representa um avanço na estratégia de reciclagem de portfólio, destrava valor e reforça o caixa para obrigações futuras. As cotas do fundo permanecem entre as recomendações da Empiricus.